De belastingheffing over vastgoed in box 3 houdt vastgoedbeleggers al jaren bezig. De discussie draait om de manier waarop rendement wordt belast en de vraag of dit systeem eerlijk is. De Hoge Raad heeft recentelijk geoordeeld dat de huidige methode in strijd is met Europees recht, wat mogelijk grote gevolgen heeft voor investeerders.
Wat is box 3?
Vastgoed dat niet voor eigen bewoning wordt gebruikt, zoals beleggingspanden of vakantiewoningen, valt onder box 3 van de inkomstenbelasting. In deze categorie wordt belasting geheven over het vermogen uit sparen en beleggen. De Belastingdienst gaat hierbij uit van een forfaitair rendement, wat betekent dat niet wordt gekeken naar het daadwerkelijk behaalde rendement, maar naar een vooraf vastgesteld percentage.
Hoe werkt box 3?
Voor vastgoed geldt in 2024 een fictief rendement van 6,04%. Dit betekent dat de Belastingdienst ervan uitgaat dat vastgoedbeleggers dit percentage aan rendement behalen, ongeacht de werkelijke inkomsten of waardestijging. Vervolgens wordt over dit bedrag 36% belasting geheven, wat neerkomt op een belastingdruk van ruim 2% over de WOZ-waarde van het vastgoed.
Problemen met het fictieve rendement
Veel vastgoedbeleggers vinden de heffing in box 3 oneerlijk. Het probleem is dat de Belastingdienst kijkt naar een vastgesteld rendement, terwijl het werkelijke rendement vaak anders is. In tijden dat de vastgoedmarkt stagneert of daalt, kan het werkelijke rendement veel lager zijn dan het vastgestelde percentage. Toch moeten beleggers belasting betalen over dit fictieve rendement, zelfs als zij verlies lijden op hun vastgoed.
Belasting op niet ontvangen inkomsten
Er zijn kosten verbonden aan vastgoedbezit, zoals onderhoudskosten en beheerkosten. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat alleen rente op schulden mag worden meegenomen als aftrekpost, waardoor veel investeerders zich benadeeld voelen. Dit systeem kan ervoor zorgen dat sommige beleggers belasting betalen over inkomsten die ze in werkelijkheid niet hebben ontvangen.
Compensatie
In juni 2024 heeft de Hoge Raad besloten dat mensen die belasting betalen over een fictief rendement, gecompenseerd moeten worden als hun werkelijke rendement lager is. Dit kan betekenen dat sommige vastgoedbeleggers minder belasting hoeven te betalen, maar er is nog veel onduidelijk. Bijvoorbeeld: hoe moet de waarde van vastgoed precies worden berekend? Voor woningen wordt de WOZ-waarde gebruikt. Voor commerciële panden is dit lastiger, omdat de marktwaarde sterk afhankelijk is van factoren zoals huurinkomsten, de economische situatie, de bestemming van het pand en de vraag in de markt.
Veranderingen in het belastingstelsel
De Belastingdienst werkt aan een nieuwe manier om het werkelijke rendement te berekenen. De verwachting is dat er in de zomer van 2025 meer duidelijkheid komt de praktische uitvoering van dit systeem.
De huidige situatie voor vastgoedbeleggers
Hoewel de Hoge Raad heeft besloten dat de huidige methode niet klopt, blijft het forfaitaire systeem nog steeds in de wet staan. Dit betekent dat vastgoedbeleggers voorlopig kunnen kiezen tussen belasting betalen op basis van het forfaitaire rendement of op basis van hun werkelijke rendement. Het laatste is vooral voordelig voor beleggers met lage huurinkomsten en weinig stijging in de waarde van hun vastgoed.
